На ипотечном рынке творятся чудеса

На ипотечном рынке творятся чудеса. Ожидаемого вслед за остановкой программы госсубсидирования повышения ценников на жилищные кредиты не последовало: ставки находятся на историческом минимуме за всю историю наблюдений. Лучшего момента для покупки квартиры в долг может и не представиться . Ведь даже поверхностный анализ макроэкономических данных оснований для оптимизма, мягко говоря, не дает.

фото: Геннадий Черкасов

Быстрее, ниже, сильнее

АИЖК, царь и бог ипотечного рынка, рапортует: объем выдач ипотеки за I полугодие 2017 года соответствует рекордным значениям 2014 года. Основная причина — минимальные за всю историю рынка ставки по ипотечным кредитам. По данным агентства, ставки топ-15 крупнейших игроков сегмента в июне снизились на первичном рынке (жилье в новостройках) до 10,2% годовых, на вторичном (жилье б/у) — до 10,9%. В том же июне побит исторический рекорд по выдачам ипотеки: в первый летний месяц выдали аж 150 млрд рублей (+31% к аналогичным цифрам прошлого года). До текущего года лидерство держали показатели июньских выдач в 2014 году, когда банки всего за месяц одолжили будущим квартировладельцам 138 млрд рублей.

Рекорды ипотечников во многом напоминают зимнюю Олимпиаду в Сочи, когда наши спортсмены начали соревнования за упокой, а завершили — лидерами по количеству золотых медалей. В конце 2016 года, когда стало известно об отмене программы господдержки ипотечного рынка, участники последнего и потребители заволновались: кому на Руси будет хорошо жить без льготных процентных ставок, которые спасали не только кредиторов с заемщиками, но и соседний рынок — застройщиков. Ведь субсидировались кредиты исключительно на первичное жилье, поэтому девелоперы и строители за счет госпомощи получили возможность продавать квартиры в недостроенных объектах.

Но все прошло гладко. «Повышения ставок после завершения госпрограммы субсидирования, которое могло бы замедлить рост объема выданных ипотечных кредитов, не произошло, поэтому негативного эффекта на рынок окончание программы не оказало», — сообщила директор департамента ипотечного кредитования СМП Банка Наталья Коняхина. «На данный момент в помощи государства ипотечные игроки не нуждаются, так как нынешний уровень ставок позволяет купить клиенту квартиру на условиях даже выгоднее, чем в период действия госпрограммы», — уверен директор департамента продаж подразделений сети Абсолют Банка Иван Любименко.

Меньше минимума

Озвученные АИЖК ценники — еще не предел мечтаний. «Минимальная ставка по ипотечным кредитам сегодня составляет 6–7% годовых. В основном ее можно получить по спецпрограммам с конкретными застройщиками. Собственно, из-за таких программ средняя ставка на новостройки (11,13% годовых в июле) оказалась сегодня немного ниже, чем средняя ставка на «вторичку» (11,43% годовых в июле)», — приводит свои расчеты руководитель отдела анализа банковских услуг портала «Банки.ру» Елена Сударикова.

Именно сейчас непредусмотрительным заемщикам, оформившим в свое время кредиты на пике цен, стоит подумать о рефинансировании. «Клиенты, которые получили ипотеку в 2015–2016 гг. по ставкам 12–16% годовых, сейчас могут рефинансировать кредит по ставке 9,5–10,5% и сэкономить значительную сумму», — отметили в пресс-службе банка «Тинькофф».

«Банки все больше обращают внимание на данный продукт и позволяют рефинансировать не только ипотечные кредиты, а консолидировать задолженности по ипотеке, потребительским кредитам, картам. Даже готовы давать сумму наличными «сверху», если клиент проходит по платежеспособности. Такая консолидация позволяет увеличить средний чек, а консолидированный долг обеспечен ликвидной недвижимостью», — уточняет заместитель начальника управления ипотечного кредитования Бинбанка Анастасия Якупова.

Улыбаемся и машем

Сто процентов банкиров, опрошенных «ЭВ», радуются: у них растут объемы выдач, увеличиваются суммы среднего займа по портфелю и снижается ипотечная просрочка. И все это благодаря стремительно летящим вниз процентным ценникам. «Тренд на снижение процентных ставок задали госбанки в начале года после окончания программы господдержки. Мы снижали ставки дважды в рамках собственных программ кредитования, трижды — в рамках партнерских программ АИЖК», — рассказывает Якупова.

Руководитель дирекции ипотечных продаж банка ВТБ (бывший Банк Москвы) Георгий Тер-Аристокесянц поддерживает оптимизм коллеги по цеху: «Мы отмечаем восстановление рыночного спроса не только на новостройки, но и на вторичный рынок, что связано с отложенным спросом, восстановлением экономики и ростом покупательской способности». Его сосед по банковской группе, старший вице-президент ВТБ24 Андрей Осипов, находится в ожидании новых рекордов: «В 2017 году, при условии отсутствия внешних факторов, сохранении тренда на снижение инфляции и ключевой ставки, ипотечный рынок приблизится к историческому максимуму в 2 трлн рублей».

Кстати, о ключевой ставке, снижение которой финансисты считают одной из главных причин удешевления ипотечных ценников. В конце 2016 года было еще не очень понятно, что с ней случится в году наступающем (тогда чудо-индикатор равнялся 10% годовых): все зависело от поведения великой и могучей инфляции. Амбициозные планы по удержанию ее в пределах 4% на конец 2017 года вызывали массу вопросов.

Вопросы возникают и сейчас: по состоянию на июль текущего года инфляция в годовом выражении уже достигла 3,9%, а в июне даже превысила целевой показатель. ЦБ полон сдержанного оптимизма. Дальнейшая судьба ставки решится в сентябре на очередной встрече центробанковских директоров.

Подпорки для ипотеки

Мы уделили повышенное внимание ключевой ставке, потому что финансисты действительно считают ее ключевой. Почему-то принято считать, что стоимость ипотечных кредитов определяется, в первую очередь, уровнем этого важного параметра. Мол, именно суперпоказатель формирует стоимость заемных денег для самих банкиров, а значит, ценники по кредитам должны снижаться в унисон с ее размером. Правда, тот факт, что ключевая ставка влияет на цену денег, которые ЦБ одалживает банкам на срок до 549 дней, а средний срок ипотечного кредита составляет 10–15 лет (а значит, финансироваться за счет центробанковских кредитов никак не может), по умолчанию принято игнорировать.

Еще один важный «агент влияния» для банков и застройщиков — доходы населения. Если они растут, значит, платежеспособность заемщиков тоже увеличивается. Соответственно, кредиты будут брать с удовольствием. Росстат в одном из последних отчетов сообщает следующее: «Реальные располагаемые денежные доходы (населения, речь идет о доходах за вычетом обязательных платежей, скорректированных на индекс потребительских цен. — «ЭВ») в июне 2017 г. остались на уровне соответствующего периода предыдущего года, в I полугодии 2017 г. снизились на 1,4%». «Остались на уровне» и «снизились», на наш взгляд, совершенно точно нельзя трактовать как «выросли».

И вот что мы имеем на выходе. Ключевая ставка ЦБ, которая де-факто никак не может определять стоимость кредитов на жилье, сейчас составляет 9% годовых, снижение с начала года — один процентный пункт. И этот процентный пункт снижали в три захода. Впрочем, как уже было сказано выше, ставка ЦБ живет своей особой жизнью и на ипотеку не влияет. Инфляция по состоянию на июль почти сравнялась с годовым прогнозом. Шансов на сохранение этого показателя к декабрю в пределах вожделенных Банком России 4%, по нашим оценкам, немного. Реальные доходы населения за первые полгода снизились. Льготные государственные ставки по ипотеке отменили. Результат: рекордно низкие ставки по ипотечным кредитам.

Впрочем, не стоит забывать, что кроме минимальных существуют и максимальные тарифы: по словам Судариковой, они составляют 15–17% годовых.